Publicada al BOE el 25 de maig del 2023.
La llei estatal per al dret de l’habitatge té dos tipus d’efectes. Els que van entrar immediatament vigor l’endemà de la seva publicació al BOE (o sigui a partir del 26 de maig) i les que entraran en vigor posteriorment un cop es duguin a terme determinats tràmits per les Comunitats Autònomes i per l’Estat.
MESURES QUE ENTREN EN VIGOR EL 26 DE MAIG DEL 2023
RENDA O LLOGUER
La renda o lloguer dels arrendaments segueix essent lliure (mentre no s’aprovin les declaracions de zones tensionades) .
HONORARIS
Les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador.
PRÒRROGUES (només grans tenidors*)
Pròrroga extraordinària d’un any: Si l’arrendador és una gran tenidor d’habitatge, l’arrendatari, finalitzades les pròrrogues obligatòries o tàcites, tindrà dret, si la sol·licita, a una pròrroga extraordinària d’un any quan acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant informe de serveis socials emès el darrer any.
(*Gran tenidor: La persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Les comunitats autònomes, més endavant, poden rebaixar els requisits per ser grans tenidors)
ASPECTES FISCALS
Amb efectes per als contractes d’arrendament d’habitatge celebrats a partir de 26 de maig del 2023, s’introdueixen les següents reduccions del rendiment net positiu en l’IRPF (persones físiques).
90 %, en zona tensionada*, si el nou contracte minora la renda de lloguer més d’un 5 % respecte de la darrera renda del contracte anterior.
70 % quan sigui primer arrendament en zona tensionada i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys, o quan l’arrendatari sigui una administració pública o entitat sense ànim de lucre, amb determinades condicions.
60 % quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la celebració contracte arrendament.
50 % a la resta dels casos.
(*Zona Tensionada: Encara no han estat declarades les zones tensionades. Però cal entendre que a partir de quan estiguin declarades, els lloguers que els propietaris rebin gaudiran dels beneficis fiscals indicats)
Aquests efectes fiscals s’aplicaran a aquests contractes (firmats a partir del 26 de maig) però en la declaració de renda corresponent a l’exercici del 2024.
ASPECTES JUDICIALS:
En cas de demandes per impagament de lloguer o per expiració de termini (també precaris i en cas d’ocupacions) presentades per grans tenidors, si el llogater és vulnerable caldrà que el propietari acrediti que s’ha sotmès al procés de conciliació o intermediació corresponent.
NORMES QUE ENTRARAN EN VIGOR LES PROPERES SETMANES O MESOS
A partir de la publicació en el BOE s’inicien una sèrie de procediments mitjançant les quals les Comunitats Autònomes declararan zones tensionades a diferents ciutats (o barris) d’Espanya, i posteriorment el Ministeri Estatal haurà de publicar una resolució que enumerarà trimestralment les zones tensionades.
Apart, el Ministeri Estatal corresponent haurà d’aprovar un nou Índex de Preus Màxims de lloguer.
Aquest procediment pot trigar setmanes o mesos. Un cop estiguin aprovades les zones tensionades i també aquest índex, hi haurà efectes als contractes de lloguer, que es celebrin a partir d’aquell moment en aspectes com:
- Definició de Gran Tenidor:
Les Comunitats Autònomes podran reduir els requisits per ser gran tenidor en les zones tensionades, de manera que sigui possible ser gran tenidor tenint menys de 10 habitatges (en una zona tensionada).
- Pròrroga extraordinària dels arrendaments de tres anys:
A les zones de mercat residencial tensionat, independentment de la tipologia d’arrendador (petit tenidor o gran tenidor) l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a tres anys amb els mateixos termes i condicions del contracte en vigor, que l’arrendador l’ha d’acceptar obligatòriament llevat que s’hagi subscrit un nou contracte o s’hagi comunicat la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat.
- Contenció de rendes:
a.- En les Zones no tensionades (petit o gran tenidor)
La renda o preu de lloguer seguirà sent lliure.
b.- En una Zona Tensionada, si l’arrendador NO és gran tenidor:
El nou lloguer no podrà superar el de l’antic arrendament (darrers 5 anys) més l’IPC que s’havia aplicat o es podia aplicar en aquest antic contracte.
Possible augment addicional d’un 10% en alguns casos (rehabilitació, estalvi energia, etc…)
c. En una Zona Tensionada, si l’arrendador SÍ és gran tenidor:
El nou lloguer serà el més baix dels dos següents:
- El de l’antic contracte d’arrendament més IPC
- El resultat d’aplicar un Índex nou que prepara el Govern estatal.
d.- Zona Tensionada. Si no hi hagut cap arrendament en els darrers 5 anys.
- La renda dels nous contractes (tant petits com grans tenidors) no podrà superar l’Índex nou que prepara el Govern estatal.
Mataró, juny del 2023.
Antoni Pous Saltor
Advocat
